Mag een makelaar zijn courtage exclusief BTW aan je doorgeven?

Mag een makelaar zijn courtage exclusief BTW aan je doorgeven? Een vraag waar je misschien niet zo snel over nadenkt maar als jij op dit moment overweegt een makelaar in te schakelen voor de verkoop van je huis, is het super belangrijk dat je even verder leest. Zonder dat je er erg in hebt kun je namelijk zomaar voor verrassingen komen te staan.

Wanneer je je huis wilt gaan verkopen dan is de kans groot dat je een makelaar inschakelt.
Veel mensen nodigen dan meerdere makelaars uit om te kijken welke makelaar ze gaan kiezen. Omdat het moeilijk is om via internet een keuze te maken en de keuze vaak wordt gemaakt door de klik die je voelt met de makelaar, is dat een logische keuze.

Maar op het moment dat je de verschillende makelaars met elkaar vergelijkt is het wel fijn als je deze keuze kunt maken op basis van dezelfde informatie en geen appels met peren vergelijkt. Een veel gehoorde klacht hierbij is de makelaar die zijn diensten verkoopt exclusief BTW in plaats van inclusief BTW.

Courtage

De verdiensten van een makelaar worden courtage genoemd. De courtage wordt meestal berekend in de vorm van een percentage over de uiteindelijke verkoopopbrengst. Sommige makelaars rekenen met een vast bedrag of bijvoorbeeld een bonussysteem. Makelaars zijn vrij om hierin een eigen keuze te maken en de offerte die de makelaar bij je doet, kan dus per makelaar verschillen.

In de meeste gevallen betaal je de makelaar pas wanneer hij je huis ook daadwerkelijk heeft verkocht. Veel makelaars werken trouwens wel met opstartkosten, dit om de kosten die ze maken bij het inschakelen van derden (fotograaf, NEN rapportage en dergelijke) vergoed te krijgen.
Wil je meer weten over het courtage en de opdracht tot dienstverlening ( de bemiddelingsovereenkomst tussen jou en de makelaar) Klik dan hier

Makelaar waarom reken je zo vaak exclusief BTW?

Een trend die niet uit te roeien lijkt te zijn is de makelaar die zijn courtage exclusief BTW met je communiceert. Hij vertelt dan zijn courtagepercentage keurig aan je, maar “vergeet” daar even bij te vertellen dat dit exclusief BTW is. Of vertelt je wel dat het exclusief BTW is natuurlijk. In beide gevallen mag dit echt niet!

Volgens artikel 38 van de wet op de omzetbelasting 1968 is het namelijk verboden om aan particulieren iets aan te bieden zonder omzetbelasting.

Artikel 38 wet op de omzetbelasting 1968:
Het is de ondernemer verboden aan anderen dan ondernemers en publiekrechtelijke lichamen goederen en diensten aan te bieden tegen prijzen met zodanige aanduidingen dat de omzetbelasting niet in de prijzen zou zijn begrepen. (bron: http://wetten.overheid.nl)

Dit betekent dus op schrift en mondeling. Wat je vaak ziet is dat de courtage dan vervolgens wel achter de eerder genoemde courtage staat. Hiermee heeft de makelaar dan het idee dat hij alsnog voldoet aan de wetgeving, maar dit is natuurlijk niet het geval.

Er staat zelfs een boete op voor de ondernemer die dit doet, namelijk een boete van de derde categorie : maximaal € 7.800,– (zie art. 42 van voornoemde wet)

Hoe is dit toch ontstaan?

Zelf ben ik in 2000 begonnen in de makelaardij. De eerste nota’s die ik, toen nog werkzaam op de binnendienst maakte, waren allemaal exclusief BTW. Het was toen onmogelijk om over tarieven te onderhandelen, net zoals het toen bij de notaris onmogelijk was. Er waren vaste, door de wet bepaalde courtages. Als ik me niet vergis was dit 1,85% exclusief BTW over de eerste 250.000 gulden, 1,65% exclusief BTW over het bedrag tot 500.000,– en 1,5% exclusief BTW over het bedrag boven de 500.000,–.
Je ziet het, de wetgever besloot toen nog dat we exclusief BTW moesten rekenen. Dit was trouwens in de tijd dat de naam “makelaar” nog een beschermde titel was.

Maar bij het vrijgeven van de tarieven, ter bevordering van de concurrentie op de markt is het nog lang zo gebleven dat makelaars exclusief BTW rekenden.
Maar inmiddels zijn de tarieven lang genoeg geleden vrij gegeven, toch?

Denk niet in eigen belang, maar in het belang van de opdrachtgever

Ik begrijp dat een courtage exclusief BTW lekker goedkoop klinkt en helemaal wanneer een opdrachtgever meerdere makelaars heeft uitgenodigd, kom je dan als goedkoopste uit de bus. Maar bedenk je dat wanneer de opdrachtgever de uiteindelijke nota krijgt, hij ineens een teleurstelling van 21% krijgt. Zeg maar dag met je handje tegen je tevreden klant!

Dit blog schrijf ik dus met twee redenen.

Ten eerste om aan alle collega’s te vragen alsjeblieft eens te stoppen met het rekenen van exclusief BTW. Je overtreedt hiermee de wet en het is niet erg collegiaal en al helemaal niet klantvriendelijk wat mij betreft.
Ten tweede voor een ieder die overweegt zijn huis te gaan verkopen en zich aan het verdiepen is in de wondere wereld van de makelaardij. Vraag altijd aan de makelaar of zijn tarieven inclusief of exclusief BTW zijn. En wanneer je per ongeluk te maken krijgt met zo’n ouderwetse makelaar, denk nog eens even goed na over je beslissing. 😉