De opstartkosten van een makelaar? Zo zit dat.
De kogel is door de kerk, Je wilt je huis verkopen. En dus ben je op zoek naar een makelaar. Die wil natuurlijk je huis verkopen maar en vertelt je precies wat hij voor je gaat doen en wat dat gaat kosten.
En dan begint hij over opstartkosten. Huh? Wat? Opstartkosten? Wat is dat precies? En waar betaal je dan eigenlijk voor?
Moet je die opstartkosten eigenlijk altijd betalen? Kan dat niet achteraf? In dit blog vertel ik je precies wat je hierover moet weten.
Wat zijn opstartkosten?
De opstartkosten van de makelaar zijn de kosten die de makelaar maakt voordat je huis te koop komt. Het woord zegt het eigenlijk zelf al; het zijn de kosten om de verkoop op te starten. Denk aan alles wat nodig is om jouw huis goed te presenteren en ook vindbaar te maken. Deze kosten zijn ook meestal niet in de courtage van de makelaar verwerkt. De courtage is het bedrag dat de makelaar je rekent voor zijn diensten. Meer weten over de courtage? Ik vertel je meer in dit blog.
Dit valt onder opstartkosten:
- Fotografie van je huis
- Het inmeten van het huis en het maken van de plattegrond
- Publicatie op Funda
- Koppeling via een brancheorganisatie (zoals NVM)
- Het maken (en soms ook drukken) van de brochure van jouw huis
- Eventuele promotie op sociale media
- Een te koop-bord voor in de tuin of op het raam
- Administratie- of onderzoekskosten (bijvoorbeeld kadastraal)
Dit zijn dus de kosten die de makelaar moet voorschieten. De meeste makelaars rekenen dit daarom direct aan het begin van het traject aan jou door.
Opstartkosten in cijfertjes
Deze bedragen verschillen per makelaar, helemaal precies kan ik je dus niet vertellen wat ieder onderdeel kost maar om je een beeld te geven geef ik je hieronder een raming per onderdeel:
- Fotografie €400
- Plattegrond en inmeten €150
- Funda plaatsing €127
- Koppeling brancheorganisatie (NVM) €37,50
- Brochure drukken €100
De totaal kosten zullen in dit geval €864,50 zijn. Dat is wel een voorzichtige schatting. Als de makelaar wat meer werk maakt van de aanmelding van je huis loopt het bedrag verder op. Denk maar eens aan social media advertenties, extra styling, inrichting van lege kamers of een drone-video.
Geen verrassingen tijdens de verkoop?
Goed voorbereid je huis verkopen? Door deze vragen aan je makelaar te stellen kom je nooit voor verrassingen te staan.
Wanneer betaal je opstartkosten?
Goede vraag! Het moment dat je de opstartkosten moet betalen verschilt per makelaar. Denk aan de volgende mogelijkheden:
- Je betaalt ze vooraf (bij start van de opdracht)
- Ze worden verrekend bij de verkoop (als onderdeel van de courtage en dus na de aankoop)
- Je betaalt ze alleen als het huis niet verkocht wordt (of als je de opdracht intrekt)
Om te zorgen dat je niet achteraf wordt geconfornteerd met nare verrassingen is het handig om dit vooraf aan je makelaar te vragen. Dan weet je precies waar je aantoe bent. En nog beter: laat het zwart-op-wit zetten.
Zijn opstartkosten verplicht?
Het korte antwoord op deze vraag is: nee. Er is geen wet die zegt dat een makelaar opstartkosten moet rekenen. Maar eerlijk is eerlijk: het is wel logisch. De makelaar maakt voorafgaand aan het traject al flink wat kosten voordat jouw huis ook maar één klik krijgt op Funda.
Je betaalt dus eigenlijk mee aan het opstarten van jouw verkoop. Zodat je pas aan het eind (of helemaal niet) afrekent voor iets waar wel werk in zat.
Wat krijg je er nou echt voor terug?
Makelaars die transparant zijn, splitsen netjes uit waar het bedrag uit bestaat.
Zo zou een makelaar bijvoorbeeld het volgende aan kunnen geven:
- 20 á 25 professionele foto’s
- Een meetrapport + plattegronden
- Een fundapublicatie met uitgelichte presentatie
- Een brochure (geprint of digitaal)
- Koppeling met databanken zoals die van NVM
Helder toch? Zo weet je precies waar je aan toe bent. Geen verrassingen voor jou. Maar let op: er zijn ook makelaars die de opstartkosten wel rekenen maar niet al deze dingen daar onder laten vallen, die bijvoorbeeld geen brochure maken van je huis of die ervoor kiezen om maar een beperkte fotoreportage te doen. Super belangrijk dus dat je dit goed navraagt.
Deze vragen moet je dus altijd stellen
- Wat valt onder de opstartkosten?
- Zijn deze kosten inclusief btw?
- Zijn het vaste tarieven of schattingen?
- Krijg ik een offerte met onderbouwing?
Geen verrassingen tijdens de verkoop?
Goed voorbereid je huis verkopen? Door deze vragen aan je makelaar te stellen kom je nooit voor verrassingen te staan.
Wat nou als je het verkooptraject stopt?
Nog zo’n goede vraag om te stellen. Want stel nou dat je toch besluit om niet te verkopen? Wat gebeurt er dan met de opstartkosten die je al hebt betaald? En als je ze nog niet hebt betaald, krijg je ze dan achteraf alsnog voor je spreekwoordelijke kiezen?
Bij de meeste makelaars geldt: de opstartkosten zijn ‘verbruikt’ zodra ze zijn gemaakt.
Een fotograaf is al betaald, Funda is al live, de kosten zijn gemaakt.
Toch zijn er makelaars die flexibeler zijn. Sommige verreken de kosten alsnog met de courtage, of brengen een lager bedrag in rekening als er nog niks gebeurd is.
Vraag dus ook altijd: “Wat gebeurt er met de opstartkosten als ik de opdracht intrek?”
Conclusie: check dit goed!
Je ziet het al, opstartkosten zijn geen stiekeme kosten van een makelaar om zijn rekening lekker op te drijve maar zijn logische kosten die gemaakt worden om je huis op de markt te kunnen zetten. Toch verschilt het per makelaar wel wat er precies van dit bedrag wordt gedaan en hoe en wanneer het wordt verrekend. je moet dus goed weten waar je aan toe bent.
Daarom heb ik een handige checklist voor je gemaakt. Hierin staan de 7 onderdelen die je altijd moet checken in de offerte van een makelaar. Je downloadt hem hier!