Terug naar overzicht
Auteur: Laura Herlé-Ruys Datum: 10 januari 2022

De makelaar onder vuur

Ik heb er lang over nagedacht of ik een blog wilde schrijven over de rol van de makelaar in de huidige woningmarkt. Aan de ene kant omdat ik niet claim dat ik de waarheid in pacht heb en aan de andere kant omdat het nu eenmaal zo is dat wanneer je een mening hebt, daar ook weer extra vervelende reacties op af komen.

Toch heb ik besloten iets te schrijven, al is het maar om wat frustratie van me af te schrijven over de huidige tijd. Want het is me nogal wat. Niet alleen bewegen we ons al een paar jaar in een steeds hectischer wordende huizenmarkt. Met de nodige gevolgen en frustraties van dien. Maar ook lijken we van alle kanten aangevallen te worden. Eerder dit jaar opende Vereniging Eigen Huis al een meldpunt voor klachten van makelaars, op maandag 6 september besteedde Radar ook een heel item aan makelaars.

Dat er problemen op de huizenmarkt zijn, kan niemand ontkennen. De vraag overtreft het aanbod enorm, de hypotheekrente is nog nooit zo laag geweest en het is als koper super lastig om een huis te kopen.
Dit is iets waar we dagelijks mee te maken hebben. En duidelijk is ook dat er tijdens die uitzending uitspraken zijn gedaan waar ik mij zeker niet in kan vinden. Maar tegelijkertijd vond ik de uitzending ook tendentieus en eenzijdig.

Een stukje geschiedenis

Voordat ik in ga op de punten in Radar een klein stukje geschiedenis. De overheid is groot voorstander van een vrije markt en zelfregulatie. Dit is dan ook de reden dat zowel de beschermde titel makelaar, als de vaste tarieven al jaren geleden zijn afgeschaft.
Daarbij is in 2003 een Wet Koop Onroerende Zaak actief geworden met een bijbehorend schriftelijkheidsvereiste (er is pas een koop als beide partijen de akte hebben ondertekend) en de 3 dagen bedenktijd voor de koper.
Beide zaken zijn dingen die in een oververhitte markt als die van tegenwoordig vaak juist tot problemen leiden.

De rol van de verkoopmakelaar

Wanneer een eigenaar zijn huis wil verkopen en besluit een makelaar in te schakelen dan is het doel van de verkoopmakelaar om te allen tijden de belangen van die verkoper te behartigen. Dit betekent dat wij onze verkopers niet alleen een zo goed mogelijke deal willen bezorgen, maar ook zo min mogelijk risico willen laten lopen. Verkoper is niet verplicht om een makelaar in te schakelen, maar doet dit om bijvoorbeeld een betere verkoopopbrengst te krijgen of bijvoorbeeld omdat ze de zorgen van verkoop uit handen willen geven.

Na deze inleiding de belangrijkste zaken die naar voren kwamen in Radar en daarbij mijn persoonlijke mening. Voor de duidelijkheid is dit dus mijn persoonlijk ervaring, bekeken vanuit mijn eigen speelveld en de jarenlange ervaring die ik heb.

De makelaars zouden de huizen onderling verdelen en de prijzen opdrijven.

Wat mij betreft is het eerste niet waar en het tweede is maar hoe je het bekijkt.
Zoals eerder beschreven, ons eerste doel is het belang van de verkoper zo goed mogelijk behartigen. We zouden dus gek zijn om een huis niet op de markt te zetten. Immers de belangen van de verkoper gaan voorop en door een huis op de markt te brengen bereik je een zo hoog mogelijke prijs. Dus zorgen we voor een zo goed mogelijke voorbereiding, de beste marketing en de meeste buzz rondom een huis. Als je dit als prijs opdrijven ziet, ja dan klopt het. Ik zie het als: mijn werk zo goed mogelijk doen voor een opdrachtgever.
Voor wat betreft het onderling verdelen het volgende; Bedenk je dat de meeste makelaars al lange tijd in een bepaald gebied zitten. Hierdoor kennen ze alle concurrenten en weten precies welke concurrent/collega makelaar een goede partij is, door de jarenlange ervaring.
Als een verkoper nu liever niet al die bezichtigingen wenst, kan het zijn dat in overleg met de verkopers een huis niet op de markt komt en aan bijvoorbeeld een collega aangeboden wordt of alleen in de stille verkoop komt. Dit is dan de keuze van de verkoper en wordt in onderling overleg gedaan met de verkoper.

De makelaars zouden adviseren te bieden zonder voorbehoud van financiering.

Dagelijks krijg ik de vraag hoe een koper zoveel mogelijk kans maakt om een huis te kopen.
Daarbij antwoord ik altijd dat daarbij niet alleen de beste prijs belangrijk is, maar dat het ook van belang is om de meest interessante bieding te doen.
Wanneer er meerdere biedingen zijn om uit te kiezen voor de verkoper, dan zal de verkoper altijd kiezen voor de bieding die voor hem het meest interessant is. Interessant heeft natuurlijk te maken met de hoogte van de bieding, maar ook met de overige voorwaarde.
Dit zijn de oplevering, eventuele roerende goederen en de overige voorbehouden.
Wanneer een koper in staat is om zonder voorbehoud te bieden (omdat er bijvoorbeeld geen hypotheek nodig is), dan heeft de verkoper na het verlopen van de 3 dagen bedenktijd zekerheid en anders zit hij nog circa 6 weken in onzekerheid. Wanneer jij verkoper zou zijn, dan zou je toch ook voor de bieder zonder voorwaarde gaan?
En wanneer er wel een financieringsvoorbehoud wordt meegenomen, dan kan ook de hoogte van de aan te vragen hypotheek van belang zijn. Wanneer er meer eigen geld wordt meegenomen is het risico voor verkoper ook steeds lager.
Het betekent dus niet dat wij persé kopers adviseren zonder voorbehoud te bieden, dit kunnen wij natuurlijk niet, gezien wij geen hypotheekadviseur zijn en dus geen inzage hebben in de financiën van een koper en geen financieel advies mogen geven. We leggen echter wel uit welke mogelijkheden er zijn en natuurlijk wat de gevolgen zijn van bepaalde keuzes.
Bieden zonder ontbindende voorwaarde financiering heeft nu eenmaal het risico dat wanneer je dit doet en wel een hypotheek nodig hebt, je minimaal 10% van de verkoopprijs moet betalen wanneer je die hypotheek niet krijgt.

Makelaars zouden adviseren te bieden zonder bouwkundige keuring.

Hiervoor geldt precies hetzelfde als hierboven genoemd. Wanneer je een bod doet op een huis en je neemt meer voorwaarden op dan een concurrerende bieder, dan heb je minder kans om uiteindelijk de koper te worden. Wanneer het huis na de koop wordt gekeurd en hier zouden bijzonderheden uit komen, dan is de koop direct onzeker geworden.
Ik begrijp zeker de andere kant van het verhaal, dat een koper de mogelijkheid zou moeten hebben om het huis goed te onderzoeken, maar als je een woning laat keuren als koper, vergis je dan ook niet in het verschil tussen de bouwkundige keurders. Wij hebben in het verleden te vaak meegemaakt dat bepaalde keurders een huis onterecht “afkeurden” en daarmee een koper super onzeker maakten, terwijl bij een contra expertise er totaal niets aan de hand bleek te zijn. De koper was inmiddels zo onzeker geworden dat hij zijn vertrouwen was kwijtgeraakt, de koop werd ontbonden en de verkoper de verkoop geheel opnieuw kon opstarten.

Een huis is niet meer te bezichtigen, door de vertraging op Funda is er een informatievoorsprong voor de makelaar.

Hier wordt continue gedaan alsof Funda de heilige graal is en een huis alleen echt te koop staat wanneer het op Funda staat. Ik denk dat wanneer je als koper op zoek bent naar een huis, je verder zou moeten kijken dan op Funda. Wanneer je weet dat je zo’n 60 potentiële concurrenten hebt in de markt, is het zaak om slim te zijn en te kijken hoe je beter en sneller te weten kunt komen of een huis te koop staat.
Vanuit mijn brancheorganisatie bestaat de verplichting om een huis eerst in Tiara uit te wisselen en dan pas verder op de markt te brengen. Dit is een harde regel.
Hierna kun je kiezen wat je met je aanbod doet. Persoonlijk kiezen wij ervoor om het huis eerst uit te wisselen in Tiara, op onze website te plaatsen én op onze socials. De dag erna staat het huis ook op Funda en andere websites. Funda en de verschillende andere websites zijn net als onze socials een marketingtool om het huis te verkopen.
Het uitwisselen in Tiara betekent ook dat het huis terecht komt in het zoeksysteem, waar veel huizenzoekers (gratis) ingeschreven staan bij de makelaars. Hierdoor hebben zij ongeveer tegelijkertijd het aanbod als de makelaars.
Onze ervaring is dat de mensen die met een gratis zoekservice staan ingeschreven of bijvoorbeeld onze socials volgen de meest actieve zoekers zijn die uiteindelijk de beste kopers zijn. Wij zijn de belangenbehartiger van de verkoper en zijn dus op zoek naar die beste kopers.
Feit is nu eenmaal dat er meer kijkers zijn dan plekken om te bezichtigen. In deze gekke markt gaat het, hoe vervelend dit dus ook is om de snelheid van reageren.
Wij hebben fulltime een medewerker die met niets anders bezig is dan onze aankoopklanten, daarom zijn wij er vaak sneller bij dan andere gegadigden. Het is immers ons werk!

Er wordt informatie uitgewisseld over hoeveel je moet bieden tussen makelaars.

Dit is het enige punt waarop ik kan zeggen dat ik denk dat veel makelaars hiervoor in de spiegel moeten kijken en bedenken hoe vaak het gebeurd is dat je meer informatie had dan een particulier. Ik kan niet anders zeggen dan dat dit wel is gebeurd in de markt.
Overigens is het wel zo dat in de huidige markt waar er steeds meer aankoopmakelaars actief zijn en er bij eigenlijk iedere bieding dus 2 of meer aankoopmakelaars bieden, eigenlijk is deze stelling achterhaald.

Meerdere keren kijken, hoog uit een half uurtje kijken en moet je direct je maximale bod neerleggen.

Wanneer ik naar ons bedrijf kijk, dan weet ik dat wij een uitzondering op de markt zijn. Wij hebben eigenlijk alle afspraken op ongeveer 45 minuten of een uur staan. Afhankelijk van de grootte van het huis. Dit betekent  een enorme investering aan tijd. De oververhitte markt maakt dat we ongeveer 20 kijkers het huis laten zien en daarmee zitten de 5 (!) agenda’s die wij ter beschikking hebben bomvol.
Natuurlijk begrijp ik dat je graag 2 keer wil kijken, maar we moeten ook realistisch zijn in de huidige markt is dit gewoonweg niet mogelijk.
De keuze om je direct je maximale bod te laten doen (met andere woorden een inschrijving) is er een om alle kijkers de mogelijkheid te geven om een voorstel te doen. Wanneer we met één partij in onderhandeling zouden gaan, zou dit betekenen dat we vele anderen geen mogelijkheid geven om te bieden en erger nog niet eens te kunnen bezichtigen.
Alle biedingen worden overigens door ons schriftelijk gedaan via een online systeem (Move) en worden dus duidelijk gedocumenteerd.
Er gaan nu stemmen op in onder andere de tweede kamer om online biedingen te gaan verplichten, maar ook dat is geen ideaal systeem. Behalve dat dit juist weer de prijs kan opdrijven is het lang niet altijd zo dat de hoogste bieder ook de koper wordt. Verkoper mag natuurlijk zelf beslissen aan wie hij zijn huis gunt en een lagere bieding met betere voorwaarden kan net zo goed de winnende bieding worden.

De vraagprijs wordt laag ingestoken zodat er een bonus van 10% boven de vraagprijs wordt berekend door makelaars

Dit vond ik denk ik nog wel de opvallendste uitspraak van een makelaar. Omdat 1 makelaar dit beweert is dit ook waar voor alle makelaars?
Wanneer je dit gelooft, ga je er eigenlijk vanuit dat verkopers dom zijn en geen idee hebben wat hun eigen huis waard is. Dit is natuurlijk niet het geval. Daarbij nodigen de meeste verkopers meer dan één makelaar uit om over de verkoop te praten en al zou een makelaar hiertoe al genegen zijn dan zou hij de opdracht waarschijnlijk niet krijgen omdat zijn vraagprijs veel lager is dan die van zijn concurrenten.
Wij hanteren altijd een vaste succesfee die weliswaar afhankelijk is van de uiteindelijke verkoopopbrengst, maar op een succesfee van bijv. 1,5 % (inclusief btw), zou dit bij een extra opbrengst van 50.000 euro maar liefst 750 euro extra betekenen voor de makelaar….
In sommige gevallen wordt wel eens een prestatiefee berekend, dit is altijd op verzoek van verkopers (sommige verkopers hebben het gevoel dat we harder ons best doen op die manier) én altijd nadat we samen overlegd hebben wanneer de extra fee berekend mag worden.

Er wordt tot slot ook gesteld dat de consument buiten spel wordt gezet.

Hier kan ik op twee manieren op reageren.
Één: We gaan hierin terug naar de verkoper die beslist en geadviseerd wordt door de verkopende makelaar. De verkopende makelaar is al lange tijd actief op de markt en krijgt twee biedingen.
a)van een aankopend makelaar waar hij al jaren zaken mee doet en waarvan hij weet dat hij zijn klanten altijd goed voorlicht en waarvan hij weet dat de financiële positie altijd goed wordt onderzocht. De aankopend makelaar staat goed bekend en de verkopend makelaar weet dat hij altijd met klanten komt die woord houden.
b) van een particulier die hij eenmalig heeft ontmoet tijdens een bezichtiging en waar hij verder nauwelijks iets van weet. Wie zou jij kiezen als verkoper?
Twee: De NVM houdt het aantal transacties met aankoop makelaar nauwkeurig bij en hieruit blijkt dat 70% van de transacties in Nederland nog altijd zonder aankopend makelaar plaats vindt. In onze regio ligt dit getal overigens lager. Als de consument pertinent buiten spel zou worden gezet, dan zouden deze getallen heel anders zijn.

Al met al denk ik wel dat de makelaar serieus in de spiegel moet kijken wat zijn of haar rol is in het verkoop- en aankoopproces. We behartigen grote belangen en moeten altijd rekening blijven houden met de belangen van de partij die wij bij staan.
Het zou fijn zijn als de overheid serieus kijkt naar de mogelijkheden om het beroep makelaar weer wettelijk verankerd te krijgen en de tuchtrechtmogelijkheden hierin ook te hangen.
Dit zodat de mogelijk rotte appels aangepakt kunnen worden.

Wij zijn nu 13 jaar bezig om ons bedrijf met de grootst mogelijke zorg op te bouwen en vinden het ontzettend vervelend dat dit nu ook op ons kantoor afstraalt. Het doet pijn dat de naam makelaar door het slijk wordt gehaald en we in sommige gevallen de schijn tegen hebben inmiddels.

De oververhitte woningmarkt hebben wij niet gecreëerd, maar we moeten ons er wel in bewegen. Hierin moeten we uiterst voorzichtig omgaan met de belangen van de verschillende partijen, persoonlijk zou ik blij zijn wanneer de overheid kijkt naar lange termijn oplossingen voor de woningmarkt in plaats van de korte termijn pleisters die de afgelopen jaren eerder prijs opdrijvend hebben gewerkt.

Delen: Wil je vaker blogs van ons ontvangen?

Leer het van de pro!

Waar moet je op letten als je een huis koopt?

Download ons gratis e-book “Een huis kopen, zo doe je dat” waarin we je als leren over het vinden van een huis, het bieden en wat er komt kijken bij het kopen.