Terug naar overzicht
Auteur: Laura Herlé-Ruys Datum: 19 May 2022

Bieden op een huis, zo doe je dat

Ga jij bieden op een huis? Lees dan even verder. Wij beantwoorden de belangrijkste vragen, bijvoorbeeld: Als je het hoogste bod op een huis hebt gedaan, heb je het huis dan gekocht? En bieden zonder voorbehoud, is dat verstandig?

Bieden op een huis, dit moet je weten

Wanneer je gaat bieden op een huis, gebeurt het super vaak dat er meerdere kapers op de kust zijn.

Als je dus een bieding doet op een huis is het belangrijk dat je een goed bod neer legt.

Maar als je het hoogste bod neerlegt, ben je dan ook de koper van het huis?

En hoe zit het met de voorwaarden van je bod. Zijn die ook van invloed?

Zo stelde Ria Gouwens mij de volgende vraag:
Maak je meer kans om de koper te worden als je geen voorbehouden opneemt bij je bieding? 

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Om deze vraag te beantwoorden is het eerst handig om te weten wat voorbehouden zijn. Wanneer we het over voorbehouden hebben, dan gaat het om ontbindende voorwaarden.

Ontbindende voorwaarden kun je opnemen bij je bod. Dit betekent feitelijk dat je kosteloos onder de koop uit kunt, wanneer aan die voorwaarde is voldaan. Het is dus een flinke escape voor de koper. Dit betekent voor de verkoper van een huis dus het volgende; Als de koper met succes een beroep doet op een ontbindende voorwaarde, staat de verkoper met lege handen. De verkoper zal voor zijn huis dan een nieuwe koper moeten vinden. 

Bieden op een huis? Twee soorten ontbindende voorwaarden

Er zijn 2 belangrijke soorten ontbindende voorwaarden. 

  • De ontbindende voorwaarde financiering
  • De ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring. 

Bij je bieding moet je deze voorwaarden expliciet opnemen. Ze zijn namelijk een heel belangrijk onderdeel van de uiteindelijke koop.

Ontbindende voorwaarde financiering

Als je een bieding doet onder voorbehoud van financiering, betekent dit dat je een bepaalde periode de tijd krijgt om je hypotheek rond te krijgen. 

De termijn bij voorbehoud van financiering is meestal rond de 6 weken.

Kies je er dus voor om te kopen onder voorbehoud van financiering? Dan kun je als je de financiering niet rond krijgt, een beroep doen op deze voorwaarde.  
Je kunt de koop dan ontbinden, zonder boete. (zie hier de video: hoe lang duurt het om een hypotheek te krijgen)

Je moet wel je best doen om de financiering rond te krijgen. Dit wordt inspanningsverplichting genoemd. Je moet kunnen aantonen dat je echt je best hebt gedaan om de hypotheek voor elkaar te krijgen.

Ook moet je aan de verkoper aantonen dat je de hypotheek niet hebt rond gekregen. Dit doe je door middel van een afwijzing van de geldverstrekker.

Hierin moet dan staan dat jij de hypotheek niet krijgt, inclusief het bedrag waarvoor je de hypotheek hebt aangevraagd.

Ontbindende voorwaarde bouwtechnische keuring

De voorwaarde bouwtechnische keuring wordt ook wel voorwaarde bouwkundige keuring genoemd. 
Met deze ontbindende voorwaarde heb je de mogelijkheid om het huis dat je gekocht hebt door een bouwkundige te laten keuren. Wanneer er te veel kosten zijn voor het herstellen van gebreken, dan kun je hier een beroep op doen. Je kunt deze keuring binnen de 3 dagen bedenktijd uitvoeren. Dan mag je namelijk zelf beslissen wanneer je niet verder wilt gaan met de koop. Of je kunt deze keuring echt opnemen in de koopakte, maar dan moet er wel een duidelijk bedrag in staan, bijvoorbeeld 5.000 euro.

Wanneer er dan meer dan 5.000 euro aan herstelkosten uit de keuring komt, dan kun je een beroep doen op deze voorwaarde en de koop eventueel ontbinden.

Bieden op een huis. De verkoper bepaalt wie de koper wordt

Nu is het zo dat de verkoper van een huis zelf mag beslissen aan wie hij zijn huis verkoopt. Dit kan degene zijn met de hoogste bieding, degene met de beste voorwaarden of degene met de mooiste glimlach.

Dat klinkt een beetje flauw, maar is wel waar.

De verkoper is nu eenmaal de baas over zijn huis en mag dus kiezen aan wie hij het huis verkoopt. De gunning van het huis ligt dus bij de verkoper.

Dus ook al heb jij misschien het hoogste bod hebt gedaan, de verkoper blijft de baas. Hij of zij bepaalt wie het huis koopt.

Bieden op een huis. Wat is een uiterst bod?

Wat nu als er meerdere kandidaten voor één huis zijn? De verkoper kan dan beslissen om iedereen eenmalig een uiterst voorstel te laten doen. Meestal wordt er aan zo’n procedure een deadline gesteld. Dit is een eindtijd waarvoor jij je bod zult moeten doen. Ze noemen dit meestal een inschrijving.

Je hebt dan één kans om het achterste van je tong te laten zien. Dan wil je natuurlijk het mooiste voorstel neerleggen.

Nadat de deadline gesloten is, gaat de verkoper de biedingen naast elkaar leggen. Vervolgens beslist hij aan wie hij het huis gaat verkopen.

Bieden zonder ontbindende voorwaarden

Om meer kans te maken dat je de koper wordt, lijkt het dus op het eerste gezicht interessant om dan je voorwaarden te laten vallen en een bod te doen zonder ontbindende voorwaarde financiering.

Maar bedenk je goed dat hier een groot risico aan zit. Als je bijvoorbeeld een hypotheek nodig hebt, en je besluit te bieden zonder ontbindende voorwaarde financiering, kun je van een koud kermis thuiskomen als blijkt dat je toch geen hypotheek krijgt van de bank.

Je kunt dan namelijk absoluut niet meer onder de koop uit. De verkoper kan dan een behoorlijke schadevergoeding eisen (meestal 10% van de koopsom). Hij kan je zelfs aan de koop houden (ze noemen dat nakoming eisen). Dat is een dusdanig risico dat je eigenlijk niet moet willen nemen, tenzij je geen hypotheek nodig hebt.

Dit maakt jou nog aantrekkelijker voor de verkoper

Als je spaargeld hebt, of bijvoorbeeld overwaarde uit je oude huis, is het wel verstandig dit aan de verkoper te laten weten. Geef dan aan hoeveel eigen geld je van plan bent in te leggen. De hypotheek die je aanvraagt, zal dan namelijk lager zijn dan de koopsom. Dat betekent voor de verkoper dat hij een lager risico heeft. En dus is de kans groter dat de koop gewoon doorgaat.  Dit vergroot dus de kans dat je de koper wordt!

Gunfactor verkoper

Tot slot kan het zo zijn dat de verkoper het huis gunt aan iemand aan wie hij het huis graag wil verkopen. Die persoon hoeft dus niet de hoogte prijs of de beste voorwaarden te hebben, maar kan simpelweg de gunfactor hebben van de verkoper.

Winnende bod huis

Wanneer je dus gaat bieden op een huis, is het zaak om een zo interessant mogelijk voorstel neer te leggen, met zo gunstig mogelijke voorwaarden. Maar doe wel een verantwoord bod.

Ondanks dat het op dit moment een verkopersmarkt is, is die verkoper ook gewoon nerveus over de verkoop van zijn huis. De kans is dus groot dat de verkoper behalve naar de koopsom, ook kijkt naar de koper die hem het beste gevoel geeft.

Gelukt?

Heb jij een berichtje gekregen van de makelaar dat je bod is geaccepteerd? Voorzichtig gefeliciteerd natuurlijk. Waarom het woord voorzichtig in deze zin? Dat vertel ik je in dit blog dat je zeker ook even moet lezen.

Delen: Wil je vaker blogs van ons ontvangen?

Download het e-book "een huis kopen, zo doe je dat"

Alles weten over het kopen van een huis?

Leer alles over het kopen van een huis en voorkom valkuilen en beginnersfouten